Immobilier locatif

Simulateur revenus fonciers : réel vs micro-foncier

Estimez l'impact de vos travaux et charges pour choisir le meilleur régime fiscal pour vos locations nues.

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Bien immobilier & profil fiscal

Profil fiscal
Taux marginal d'imposition (TMI)
Votre tranche d'imposition sur le revenu

Revenus locatifs

Recettes annuelles brutes
Loyer annuel brut perçu
Total des loyers encaissés sur l'année (hors charges)
€
Charges locatives récupérées (annuelles)
Provisions pour charges refacturées au locataire
€
Informations micro-foncier
Abattement forfaitaire micro-foncier
Fixé par la loi à 30 % des revenus bruts
%

Charges déductibles — régime réel

Charges de fonctionnement (annuelles)
Charges de copropriété non récupérables
€
Frais d'entretien & réparations
€
Taxe foncière
€
Assurance propriétaire non occupant (PNO)
€
Frais de gestion locative (agence)
€
Frais de procédure / contentieux
€
Autres charges déductibles
€

Charges financières & acquisition

Charges d'emprunt (annuelles)
Intérêts d'emprunt (année N)
Déductibles à 100 % au régime réel
€
Intérêts d'emprunt (année N+1)
€
Intérêts d'emprunt (année N+2)
€
Intérêts d'emprunt (année N+3)
€
Intérêts d'emprunt (année N+4)
€
Assurance emprunteur / ADI
Annuel — déductible au réel
€
Frais liés à l'emprunt — 1ère année (N) uniquement
Frais de garantie / caution bancaire
Frais de cautionnement liés au crédit — déductibles la 1ère année (N)
€
Travaux déductibles
Travaux d'entretien / amélioration (année N)
Déductibles en année de réalisation (non amortis)
€
Travaux (année N+1)
€
Travaux (année N+2)
€
Travaux (année N+3)
€
Travaux (année N+4)
€
Déficit foncier reporté
Déficit foncier antérieur reportable
Déficits des 10 années précédentes non encore imputés
€
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Résultats & recommandation

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–
Économie / an

Régime micro-foncier

Abattement 30 %
Revenus bruts annuels–
Abattement forfaitaire (30 %)–
Revenu net imposable–
Prélèvements sociaux (17,2 %)–
Impôt sur le revenu (TMI)–
Charge fiscale micro-foncier–

Régime réel

Charges réelles
Revenus bruts annuels–
Charges de fonctionnement–
Intérêts d'emprunt–
Travaux déductibles–
Déficit antérieur imputé–
Revenu net foncier–
Prélèvements sociaux (17,2 %)–
Impôt sur le revenu (TMI)–
Déficit imputable sur revenu global–
Charge fiscale régime réel–

Synthèse comparative sur 5 ans

Indicateur N N+1 N+2 N+3 N+4
Points de vigilance
•Seuil micro-foncier : si les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an, le régime réel est obligatoire.
•Déficit foncier : les revenus bruts compensent prioritairement les intérêts d'emprunt (BOFIP). La fraction résiduelle du déficit liée aux intérêts d'emprunt non couverts n'est pas imputable sur le revenu global — elle est reportable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
•Déficit foncier hors intérêts : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles). Le gain d'impôt effectivement généré par cette imputation dépend du montant de vos autres revenus imposables.
•Frais d'acquisition (notaire, agence) : non déductibles des revenus fonciers. Seuls les frais directement liés à l'emprunt (caution, garantie) sont déductibles.
•Travaux déductibles au réel : uniquement les travaux d'entretien, réparation et amélioration — les travaux de construction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
•Option régime réel : exercée sur la déclaration des revenus de l'année concernée — irrévocable pendant 3 ans. Consultez votre expert-comptable avant de décider.
•Document établi par Cogeflandre – Cabinet d'Expertise Comptable. Les calculs présentés sont simplifiés à titre indicatif et ne se substituent pas à une analyse globale de votre situation fiscale et patrimoniale par un expert.
Information : Ces calculs sont simplifiés et ne se substituent pas à une analyse globale de votre situation fiscale et patrimoniale par un expert-comptable.

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